エクセル東京当投資倶楽部会員様のK坂さんの紹介で埼玉県坂戸市にある中古アパートの激安販売の案件があり2017年10月に現金購入しました。

物件詳細


単身向け賃貸アパート(近隣に大学あり)
築20年
全8部屋 2K 風呂、トイレ別
入居者0人
価格12,000,000円
家賃 45,000円→リフォーム後50,000円に変更


経費


物件購入価格 :12,000,000円

リフォーム費用:15,000,000円

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合計 27,000,000円

某大学まで徒歩10分圏内と立地はとても良かったのですが築20年で物件が大分古くなっていたので空室続きで前大家さんが手放した物件です。

値段も破格でしたので若者受けを良くするために外見リフォーム、全室フローリング、TVドアフォン取り付け等大幅なリフォームを行いました。

坂戸市物件1


昨年12月にリフォームを終え不動産情報紙などに広告を出したところ一ヶ月で6部屋が埋まりました。

その後年明け早々1部屋が即入居で決まり、そして本日最後の一部屋が2月の入居予定で決まったところです。

思惑どおり8部屋中6部屋が学生さんで2部屋が会社員の方でしたね。


今後の収益


おそらく学生さんの入退居は度々あると思いますが二ヶ月弱で全室入居が決まったので今後も空室がほぼ無いと仮定した際

家賃収入:50,000円×8部屋=400,000円

毎月40万円の家賃収入が見込めます。

管理修繕費用や税金など諸々の経費はかかりますが7年ほどで2700万円の投資は回収出来る予定です。

現金購入のメリット


私は融資を利用したアパート、マンション経営もしています。

ただ私の場合は融資を利用しなければスタートラインに付けなかったから、融資を利用するという選択をしたに過ぎません。

ただ、一般のサラリーマンの方が数千万、億単位の借金をすることには抵抗を感じる場合が多いと思いますので、精神的に無理をしたりするぐらいなら、現金購入を考えた方が良いと思います。

ローンを利用した際と現金決済した際のメリットをそれぞれあげてみました。 

▶ローン購入のメリット

1.支払利子は経費になる

2.レバレッジを効かせて大きな投資が可能になる

3.銀行の厳しい目線を通過させるため、物件の選定がシビアになる

4.手持ちの資金を温存することで、立て続けに物件を買うことができる

メリットの「1」については、経費にはなるものの、利子としてキャッシュアウトしていることに変わりはありません。利子で高額な支払いをするぐらいなら、税金を払ってしまった方が良いに決まっています。

また、「3」についても、本来であれば自分の基準でしっかり物件の力を見定めることが必要でしょうから、銀行の審査ありきではいけません。

そもそも適当な物件を銀行に持ち込んでいると相手にされなくなるので、やっぱり自分の目利きは必須です。

私はローンを利用しての投資のメリットは「2」と「4」に尽きると思います。

レバレッジを効かせて、手持ち資金より大きな投資を、自己資金が貯まるのを待たずに繰り返せる。そんな方法が規模の拡大には有効ではないでしょうか。

▶現金購入のメリット

1.決済日が自由に決められる

2.指値を通せる可能性が上がる

3.木造築古など、融資の出にくい物件にも取り組める

(競争相手が少ないので、条件良く取引できる可能性もある)

私が今回の記事で書きたかったのはまさにここです。今回の埼玉県坂戸市のアパート購入も恐らく銀行融資は通らなかったでしょう。

いくらいい物件があったとしても資源がないと購入出来ません、これは結果的に競争相手が少ない市場になっていきますので投資のチャンスなのです。

投資の手法は様々です。人にはそれぞれの環境があり、同じ手法でも人によって”あう””あわない”があります。

当エクセル東京投資俱楽部では自分に合った投資法で成功につなげられるよう、お互いに工夫しあっているコミュニティです。




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