今回は東京都八王子片倉町の中古アパート2棟を共同購入した際の記事を書きたいと思います。

当エクセル東京投資倶楽部に最近入会したメンバーさんが試しに不動産投資をしてみたいとの事でひとりで何千万も用意できないこともあり私を含めた5人で4,000,000円を出しあって購入しました。

物件詳細


単身向け賃貸アパート(近隣に大学あり)
築25年 木造アパート ※3年前に大規模修繕とリフォーム済
全10部屋×2棟 1K ユニットバス
家賃 34,000円 管理費 1,000円
全部屋満室

エクセル東京投資倶楽部にて特別価格2棟で20,000,000円で購入
八王子物件画像1



経緯


大学が近く家賃も相場よりやや安く、リフォーム後は3年間ずっと全20部屋ほぼ満室状態で管理されていたアパートです。

3年前に大規模修繕とリフォーム済、満室状態 この2点が非常に魅力的な物件ですね。

エクセル東京投資俱楽部メンバーさんであり不動産業も営まれているM本さんからの紹介でこちらの物件情報を教えて頂きました。

こちらの物件は前大家さんが相続税対策のためにアパートを購入し、維持できなくなり売却するというケースです。

いわゆる不動産の善し悪しとはあまり関係のない、売主固有の事情によるものですね。

このような売主固有の事情と言えば不動産投資の失敗というよりも、一例として本業の失敗があげられます。

本業の収入の落ち込みを穴埋めして、赤字を回避するために、売る場合がありますが、こんな場合は売りやすい物件から売ります。

つまり、最も資産性があって収益性が良好な収益物件から、売主は残念ながら手放すことになるはずです。

本業がピンチに陥るのは、景気の動向、売上減少、為替、人件費やコストの変動以外に、政府や金融機関の政策や方針といったものにも影響を受けます。

収益物件を売る理由は、本業の不振の回復を図ることにありますが、こんな場合は、本業の赤字と収益物件の譲渡益にかかる税金が相殺され、大幅な節税になったりするわけです。

また、本業が好調な時に売る経営者もいます。

経営者によっては、法人税が大幅にアップすることを見越して、節税のために損切売却することもあります。

なので、そういった物件を購入すれば、掘り出し物になる可能性があります。

今後の収益


おそらく学生さんの入退居は度々あると思いますがリフォーム後の3年間の稼働率が90%以上とのことなので

家賃収入:35,000円×20部屋×稼働率90%=630,000円

毎月63万円の家賃収入が見込めます。

管理修繕費用や税金など諸々の経費はかかりますが4年ほどで2000万円の投資は回収出来る予定です。


アパート経営における入居率とは?


「入居率」はその時点で入居している割合なので、アパート経営で収益を向上するために意識する数値ではありませんが参考までに知っておくと良いでしょう。

入居率を算出する際には、「入居している戸数÷総戸数」で割り出しますが、例えば1棟10戸のアパートで現在2戸空室がある場合には「(総戸数10戸-空室2戸)÷総戸数10戸=0.8」となるので入居率80%ということになります。

 一方の稼働率とは?

家賃収入がある物件は稼働していることになりますが、「稼働率」とは一定期間で入居していた割合なので収益向上のために意識しておくべき数値です。

稼働率を算出する場合、「賃貸稼働率=稼働実数(各戸の各月の入居日数の合計)/(12か月×戸数)」で計算します。

数式だと理解しづらくなりますが、1年365日のうち物件に何日入居されているかを見ることになるので、全物件に365日入居者がいれば賃貸稼働率は100%になります。




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