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不動産投資用語集


あ行


青色申告(あおいろしんこく)
確定申告の種類の一つ。
不動産の経営状況を一般の記帳より水準の高い記帳(複式簿記など)をし、その帳簿に基づいて申告をすること。

赤地(あかち)
登記所に備え付けられている公図において、赤く塗られた「国有地の道路」のこと。
「赤線」ともいい、道路などの敷地であった土地を指す。

アセットマネジメント(AM)
資産管理のこと。Asset Managementを略して「AM」ともいう。
収益物件を投資家に代わり管理・運営して、資産価値を高めるための計画を策定・実行すること。

アパート
アパートメント(apartment)の略。
一般的には、賃貸の集合住宅のうち、1階建てもしくは2階建ての低層住宅を指す。
木造または軽量鉄骨造であることが多い。

青地(あおち)
登記所に備え付けられている公図において、青く塗られた「国有地」のこと。
「青線」ともいい、水路や河川などの敷地であった土地を指す。

アスベスト
珪酸マグネシウムを主成分にした繊維状の鉱物。
耐久性、耐熱性、耐薬品性、電気絶縁性などの特性に優れ安価であるため、建設資材、電気製品、自動車、家庭用品など、様々な用途に広く使用されてきた。

アパートローン
融資条件(融資期間、金利など)がパッケージ化されている商品のこと。

イールドギャップ
投資利回りと長期金利との差のこと。
不動産投資では、投資対象となる不動産の利回りと借入金利の差を指す。

居抜き(いぬき)
主に店舗物件で、以前の入居者の設備が残ったままの状態で売買・賃貸されること。

インカムゲイン
資産運用や投資に対するリターンの一つで、持ち続けることで安定的・継続的に得られる利益のこと。

一般定期借地権
借地借家法(1992年年8月1日施行)により創設された3種類の定期借地権の一つ。
1.更新による期間の延長がない
2.存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない
3.期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない
なお「一般定期借地権」の存続期間は少なくとも50年以上としなければならない。

移転登記
記入登記のひとつ。
記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、ほかに表示登記、保存登記、設定登記および処分制限の登記がこれに属する。

違反建築物
建築基準法や地域の条例などの規定に違反している建築物のこと。

印紙税
売買契約書、請負契約書、領収書などの書類に対して課せられる税金。

内法(うちのり)
建物の床面積を測定する際に、壁の厚みを考慮せず壁の内側で測ること。

打ち放し(うちはなし)
打ち放しコンクリートの略。打ちっ放しともいう。

エスクロー
商品の取引の際に売主と買主の間に第三者が立ち、取引の安全を図るために代金の決済代行を行う制度。

オーバーローン
借入金が、物件の取得価格を上回っていること。


か行


買戻し
物件の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。

確定申告
日本の租税に関する申告手続のこと。
売上や経費、所得などを確定申告書類に記入して税務署へ提出する。

瑕疵担保責任(したんぽせきにん)
売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合(例えば、シロアリの発生や水漏れなど)、売主が買主に対して負う責任のこと。

壁式構造(かべしきこうぞう)
柱や梁を使わず、壁だけで主要構造を支える構造。鉄筋コンクリート造でよく使われる。

元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)
融資期間で均等に割った「元金=借入額」と、借入残高から計算される「利息」を合計して返済すること。

元利均等返済(がんりきんとうへんさい)
元利(元金+利息)の合計額を融資期間で均等に割って返済すること。

解約手付(かいやくてつけ)
売買契約の相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付金を放棄し(手付流し)、売主は手付金の2倍の金額を返却すれば(手付倍返し)、契約を解除できるというもの。

瑕疵(かし)
一般的に備わっていて当然の機能が備わっていないこと。
あるべき品質や性能が欠如していること。欠陥。

管理会社
マンションの管理組合や不動産所有者の委託によりその所有する不動産に係る清掃や設備の保守点検などの管理業務を委託されている会社のこと。

還元利回り(かんげんりまわり)
収益還元率、期待利回りなどのことで、キャップレートともいう。

既存不適格建築物(きぞんふてきかくけんちくぶつ)
建築時には建築基準関係法令に適合していた建築物が、その後の法令の改正や都市計画の変更によって、現行の法令に適合しなくなった建築物のこと。

キャップレート
収益還元率、期待利回りなどのことで、還元利回りともいう。

境界
土地と土地との境のこと。不動産登記法では、1区画の土地ごとに地番を付けるが、この地番と地番との境が境界となる。

キャッシュフロー
実際に得られた収入から、支出を差し引いて手元に残る資金の流れのこと。

キャピタルゲイン
保有している資産の価格変動に伴って得られる利益のこと。不動産や株式の売買差益を指す。逆に、資産売却により損失となった場合をキャピタルロスという。

区分所有建物
構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫などの用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のこと。

グロス利回り
表面利回りのこと。年間家賃収入を、物件価格で割って算出した利回り。

競売物件(けいばいぶっけん)
弁済できなくなった債務者の担保物件を裁判所が差し押さえ、競売に出した物件のこと。

検査済証(けんさずみしょう)
建築基準法第7条第5項に定められたもので、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している」ことを証する文書。

建築基準法
国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律のこと。

建ぺい率(けんぺいりつ)
土地面積に対する、建築面積(土地を真上から見たときに建物が占める面積)の割合のこと。

建築確認済証
建築計画が建築基準関係規定に適合すると確認された場合に交付される書類のこと。

建築面積
建物の外壁や、柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(建物の真上から光を当てた時に地盤面に影となって映る部分の面積)のこと。

建築面積
建物の外壁や、柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(建物の真上から光を当てた時に地盤面に影となって映る部分の面積)のこと。

減価償却(げんかしょうきゃく)
建物及び設備の経年劣化部分につき、取得費用を耐用年数に応じて経費計上すること。

原状回復
ある事実がなかったとしたら本来存在したであろう状態に戻すこと。

工業専用地域
都市計画法で決められた工業系の用途地域の一つ。工業の利便を増進するため定められた地域のこと。

公示価格(こうじかかく)
地価公示法に基づき、国土交通省が3月下旬~4月初旬に毎年発表する、全国の土地価格の基準値のこと。

公簿面積(こうぼめんせき)
土地の面積のうち、登記簿に記載されている面積のこと。

固定金利
指定した期間、一定で固定された金利のこと。

公示地価(こうじちか)
国土交通省が毎年発表する、1月1日時点の土地価格のこと。

固定資産税(こていしさんぜい)
毎年1月1日に土地・建物などの償却資産(=固定資産)を所有している人に課せられる税金のこと。基本的に課税標準額×1.4%で算出する。

コンバージョン
建物の用途変更のこと。

コンストラクションマネジメント(CM)
建設プロジェクトの実施方式の一つで、CM方式ともいう。
プロジェクトの工期遅延、予算超過などを防止するため、マネジメントを専門に行うコンストラクション・マネジャー(CMr)が、発注者、設計者と一体となってプロジェクトを管理する方式のこと。


さ行


サブリース
不動産会社が家主から一括で借り上げ、一般の入居者に転貸すること。

更地(さらち)
更地とは、鑑定評価における不動産の類型のうち宅地の分類の一つであり、都計法等公法上の規制は受けているが、当該宅地に建物等の定着物が無く、かつ、借地権等の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。

敷金
賃貸契約の際、賃借人が賃貸人に対して支払う金銭のこと。
家賃の不払いや、賃借人が負担すべき修繕費用や原状回復費用の担保とする目的で、預かり金的性格を有しているが、返還されないケースも多い。

実質利回り
実際の年間家賃収入から年間諸経費(管理費、固定資産税、都市計画税など)を差し引いた数字を、物件価格に購入時諸経費(仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、収入印紙代など)を足した数字で割って算出した利回り。

白地(しろち)
登記所に備え付けられている公図において、地番が付いていない「国有地」のこと。
「脱落地」ともいい、現況は宅地、農地、山林・原野などを指す。

収益物件
投資用の物件のこと。物件から、インカムゲインやキャピタルゲインを得る目的で購入する物件を指す。

修繕費(しゅうぜんひ)
建物などの修理・維持管理・原状回復費用のこと。
税務上「修繕費」に該当する場合、経費として認められる。

重要事項説明書(じゅうようじこうせつめいしょ)
不動産の売買契約・貸借契約・委託契約に際して、宅地建物取引業者が取引当事者に対して説明しなければいけない重要事項をまとめた書類のこと。

事業的規模
事業と認められる投資規模のことで、おおむね「5棟10室」とされる。
戸建ては1棟で2室換算、駐車場は5台で1室換算となる。

実測面積
土地の面積のうち、実際に測量を行って測った面積のこと。

借地権(しゃくちけん)
建物を所有する目的で設定された地上権または土地の賃借権のこと(借地借家法第2条)。

収益還元法(しゅうえきかんげんほう)
物件価値の評価方法の一つ。
物件の収益性に着目して、その物件から将来得られるべき価値を割り引いて、現在価値に換算して評価する方法。

修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)
共用部分の計画的な修繕、臨時的な修繕を実施するために、管理組合が区分所有者から毎月徴収した金銭のこと。

使用貸借(しようたいしゃく)
借主が貸主から無償で物を借りて、使用及び収益した後、その物を返還すること。

積算評価(せきさんひょうか)
物件価値の評価方法の一つ。土地の価格と建物の価格をそれぞれ計算し、足し合わせて算出する。
積算価格=土地の価格+建物の価格

セットバック
建築基準法上、斜線制限などにより、建物の上部を下部よりも後退させること。

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)
媒介契約の一つで、以下2つの特徴を持つ。
1.依頼者(=売主など)は「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼できない。
2.依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見しても、直接契約することができない。

ゼネコン
ゼネラル・コントラクターの略。総合工事業者、総合建築業者のこと。
土木や建築など、特定分野の工事のみではなく、各分野の工事を幅広く行う。

専有部分(せんゆうぶぶん)
分譲マンションなどの区分所有建物における、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のこと。

相続税
相続、あるいは遺贈により取得した財産、及び、相続時生産課税制度を適用した贈与により取得した財産に課される税金。

底地(そこち)
借地権などの地上権が設定されている土地のこと。そのような土地の所有権を底地権という。


た行


宅地建物取引業(宅建業)(たくちたてものとりひきぎょう)
宅地または建物の売買・交換・賃借を自ら行うか、あるいは代理・媒介を業として行うこと。

担保評価額
金融機関が融資をする際に設定する、担保の評価を行って算出される価格のこと。
これは積算価格や収益価格、取引事例価格などによって算出される。

建物買取請求権(たてものかいとりせいきゅうけん)
借地契約が終了した時に、借地上の建物を地主に対して買い取るよう請求できる権利のこと。

担保物権(たんぽぶっけん)
債権を保全するために設定される物権のこと。「約定担保物権」と「法定担保物権」に分けられる。
「約定担保物権」とは、債務者の信用を創出するために、当事者の合意によって設定される担保物権であり、抵当権、質権がある。
「法定担保物権」とは、政策的な必要性から、一定の事情がある場合に法律上当然に成立する担保物権であり、先取特権、留置権がある。

地目(ちもく)
不動産登記法上の土地の用途における分類のこと。具体的には、田、畑、宅地、雑種地などがある。

仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)
宅地建物取引業者に不動産取引を仲介してもらった時に支払う手数料のこと。
この額には上限があり、売買・交換の媒介・交換の場合は次の金額となる。
・売買代金が200万円以下の時は、売買代金×5%×消費税
・売買代金が200~400万円の時は、(売買代金×4%+2万円)×消費税
・売買代金が400万円以上の時は、(売買代金×3%+6万円)×消費税
賃貸借契約の場合は、貸主と借主の合計が家賃の1カ月分となる。

賃貸借(ちんたいしゃく)
貸主が、ある物の使用収益を借主にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することを内容とする契約のこと。

地役権(ちえきけん)
他人の土地を自分の土地の利便性を高めるために利用できる権利のこと。

直接還元法(ちょくせつかんげんほう)
収益還元法の一つ。不動産の純収益(NOI)を還元利回りで割って算出する評価額のこと。

定期借地権(ていきしゃくちけん)
賃貸人側の正当事由の有無にかかわらず、賃借人の借地権の存続期間が終了した時点で賃借物件を賃貸人に返還しなければならない借地権のこと。

抵当権(ていとうけん)
債権を保全するために、債務者(または物上保証人)の所有する不動産に対して設定する担保権のこと。この場合、債権者を「抵当権者」、債務者(または物上保証人)を「抵当権設定者」という。

デット型証券
不動産を証券化する際の形態の一つ。
「デット(debt)」とは、負債、債務といった意味で、不動産の所有権を取得せずに、その不動産に対する金銭債権のみを証券化すること。

デベロッパー
大規模な宅地造成やリゾート開発、マンション分譲や再開発事業といった、比較的大規模な事業の主体となっている企業のこと。

デポジット
保証金、手付金、一時金のこと。
住宅ローンの場合は頭金に当たり、賃貸物件の場合は保証金に当たる。

登記
登記は、不動産の表示、または不動産についての権利の保存など(保存、設定、移転、変更、処分の制限または消滅をいう。次条第二項及び第105条第一号において同じ)についてする。

都市計画税
都市計画事業、または土地区画整理事業を行う市町村において、その事業に要する費用に充てるために、目的税として課される税金。

都市計画区域
無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画法第7条に基づき都道府県が指定する区域のこと。


な行


内見(ないけん)
内部見学の略。不動産の売買、賃貸契約の際に、建物の内部を実際に見ること。

縄縮み(なわちぢみ)
実測面積より公簿面積のほうが広いことを縄伸び、その逆を縄縮みという。

二重床工法
マンションにおいて、床スラブにカーペットやフローリングを直張りせず、間に緩衝材を入れて仕上げること。

日影規制(にちえいきせい)
建築基準法別表第4に定める区分に従い、冬至日において建築物が8時から16時(北海道の区域内においては9時から15時)までに発生させる日影の量を制限することで建築物の形態を制限する。

任意売却(任売)
弁済が困難になった債務者の担保物件を債権者(金融機関など)の指導により売却すること。法的手続き(競売)を回避する手法。

ニッチ
廊下やホールなどの壁を凹状にえぐった、草花や彫像等を収めるためのスペース部分のこと。西洋建築によく見られ、飾り棚として使用されることが多い。

任意規定
当事者の意思によって適用しないことができる法律の規定のこと。「任意法規」ともいう。

ネット利回り
実質利回りのこと。
実際の年間家賃収入から年間諸経費(管理費、固定資産税、都市計画税など)を差し引いた数字を、物件価格に購入時諸経費(仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、収入印紙代など)を足した数字で割って算出した利回り。

根抵当権(ねていとうけん)
抵当権の一つ。借り入れの際に特定債権の担保として設定される普通抵当権に対し、将来借り入れる可能性のある分も含め、不特定の債権の担保としてあらかじめ設定しておく抵当権のこと。

年末調整
所得税の払い過ぎ(または不足)の部分を、翌年1月の給料において、勤労者に戻すこと(または不足の部分を追加徴収すること)。

農地転用
農地を宅地や他の用途に転用すること。

法地(のりち)
実際に宅地としての使用ができない斜面部分のこと。法面(のりめん)ともいう。

ノンバンク
融資を専門に行う金融機関のこと。銀行と異なり、預金の受け入れは行わない。
消費者金融会社・事業者金融会社・信販会社・リース会社・クレジットカード会社・住宅金融専門会社などを指す。

延床面積(のべゆかめんせき)
建物の各階の床面積の合計のこと。建物面積ともいう。

ノンリコースローン
債務履行の責任財産をローン対象の不動産及びその不動産からの収入のみに限定する融資のこと。


は行


媒介契約(ばいかいけいやく)
不動産売買・賃貸借の際に、宅地建物取引業者と依頼者の間で結ばれる契約。
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類がある。

ビルマネジメント(BM)
主に建物の管理に関する総合的なマネジメント(運営管理)を行う業務のこと。Building Managementを略して「BM」ともいう。

表面利回り
年間家賃収入を、物件価格で割って算出した利回り。

ファシリティマネジメント(FM)
経営管理のこと。Facility Managementを略して「FM」ともいう。
オフィスなどのファシリティー(施設・設備環境)の企画・運用・維持管理を実施し、経営にとって最適な状態で管理すること。

プロパティマネジメント(PM)
主に物件の管理を行う業務のこと。Property Managementを略して「PM」ともいう。
建物や設備のメンテナンス業務から、管理やコスト管理、収益性を高めるためのリニューアルのコンサルティングなどを行う。

不動産取得税
不動産を取得した者に対して、都道府県から課される税金のこと。土地や住宅を購入したり、家屋を新築、増改築した時に一度だけかかる。

不動産特定共同事業法
複数の投資家が出資して、不動産会社などが事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業を「不動産共同投資事業」という。

フルローン
購入資金に自己資金を使わず、全て金融機関からの借り入れによってまかなうこと。

プロパーローン
融資条件が案件ごとに個別対応される商品のこと。

変動金利
状況に応じて変動する金利のこと。

ホームステージング
家具や小物類などで部屋を演出して、モデルルームのようにすること。早期売却や価格アップなど、中古住宅の価値を高めることを目的とすることが多い。

ホームインスペクション
住宅診断のこと。建物の安全性や劣化の状況を把握するために行う検査・調査を指す。

法定耐用年数(ほうていたいようねんすう)
法的に定められた減価償却の年数のこと。構造によって年数が変わる。
(木造22年、重量鉄骨造34年、RC造47年など)


ま行


メガ大家
投資規模が10億円を超える大家さんのこと。同様に、投資規模が大きいことを表す言葉として「ギガ大家」がある。

メゾネット
一つの住戸が複数階で構成されていて、住戸の中に内階段があるタイプのこと。

元付け(もとづけ)
不動産売買の依頼を顧客から直接受けている仲介会社のこと。

モルタル
砂(細骨材)とセメントと水とを練混ぜて作る建築資材のこと。


や行


家賃債務保証(やちんさいむほしょう)
家賃保証により、高齢者などの賃貸物件への入居を促進・支援する制度のこと。

家賃保証会社
賃貸契約時に入居者の連帯保証人を代行する会社のこと。

床面積
建物の各階の床の面積のこと。

容積率
土地面積に対する、建物面積の割合のこと。

与信(よしん)
相手を信用して金銭を貸与すること。


ら行


ランニングコスト
建物や設備、機器などを維持管理、修繕するための費用のこと。

リノベーション
増築、改装・改修、模様替え、設備の取替えや新設など、全面的に改造工事すること。

リーシング
商業用の物件の賃貸を支援する業務のこと。

礼金
賃貸契約の際、借主から貸主に対して、契約締結の謝礼として支払われる金銭のこと。

レバレッジ
少ない資金でより大きな投資効果を図ること。テコの作用、テコの原理ともいう。
不動産投資の場合、自己資金と借入金を併用することで、投資利回りを高めること。

レントロール
賃貸条件一覧表のこと。

レインズ
物件情報や土地情報を共有するための不動産情報ネットワークの一つ。

ローン特約
予定していた融資が不成立になった場合、売買契約を白紙に戻せるという内容を、売買契約書に盛り込んでおくこと。


英語


ALC
コンクリート内に気泡を発生させて製作するコンクリートのこと。
発泡コンクリートともいう。

DCF法
ディスカウントキャッシュフロー(Discounted Cash Flow)の略で、収益還元法の一つ。
お金の時間的価値を考慮して、現在の価値を算出する手法のこと。

DSCR
年間の元利返済に対する年間の純収益の割合。Debt Service Coverage Ratioの略。数値が高いほど返済能力に余裕があるとされる。

LTV
不動産の価格に対する借入額の割合。Loan To Valueの略。数値が低いほど安全度が高いとされる。

NCF
ネットキャッシュフロー(Net Cash Flow)の略。
不動産から得る単純なキャッシュフロー収益から、修繕費などの資本的な支出を控除した金額のこと。

NOI
ネットオペレーティングインカム(Net Operating Income)の略。
不動産の運用純収益のことで、家賃収入から管理費や固定資産税など、実際にかかった費用を控除した金額を指す。

REIT
不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)の略。
投資家から集めた資金で不動産を保有し、投資家は賃貸料や売却益を配当として受け取るファンドのこと。

ROI
投資した資本に対いて得られた利益のこと。Return On Investmentの略。
数値が高いほど投資効率が良く、有利な投資とされる。




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