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最近、不動産投資するサラリーマンが増えています。

不労所得が得られるということはもちろん、将来が不安視される年金代わりになることに魅力を感じるサラリーマンが多いようです。

細かく動向をチェックしなければいけない株やFXなどの投資商品と比較して、不動産投資は、管理や運営などを管理会社に委託すれば、手間が省けることも人気の理由の一つです。

また、サラリーマンは本業での安定収入が見込まれることから、不動産投資の融資が通りやすいとされています。

これもまた、サラリーマンの不動産投資が増えている理由です。

今回は、

・サラリーマンの方が不動産投資をするメリット・デメリット
・不動産投資に適したサラリーマンの方
などについて書いていきます。

これから不動産投資を検討されているサラリーマンの方の参考になれば幸いです。


不動産投資とは?


まず、不動産投資について知りましょう。

そもそも不動産投資とは?


不動産投資とは、不動産を購入することにより利益を得ることを言います。

不動産投資で利益を得る方法は?


不動産投資で利益を得る方法には以下の2つがあります。

①   インカムゲイン方式
インカムゲイン方式とは、不動産を第三者に賃貸し家賃収入で利益を得る方式を言います。

②   キャピタルゲイン方式
キャピタルゲイン方式とは、不動産が低価格の時に購入し、景気や需要により価値が上昇した際に、購入価格より高く売却し利益を得る方式と言います。


サラリーマンが不動産投資するメリットは?


では、サラリーマンの方が不動産投資をした場合のメリットをみてみましょう。

具体的なメリットは主に以下5つが挙げられます。

(1)管理の手間がかからない
(2)所得税・住民税が節税できる場合がある
(3)生命保険の代わりになる
(4)私的年金の確保ができる
(5)インフレに強い

では、それぞれについて見てみましょう。

管理の手間がかからない


サラリーマンの方にとっては、本来の業務があるため、FXや株式など細かく動向について確認する必要がある投資商品はなかなか難しいと言えるでしょう。

一方、不動産投資の場合、物件の管理、入居者の管理など多くの業務を管理会社に委託することができ、ほとんど管理の手間はかからないと言えます。

所得税・住民税が節税できる場合がある


サラリーマンの方が不動産投資をした場合、不動産投資による「不動産所得」と本来の給与所得と損益通算することが可能です。

不動産投資に関連する費用を計上して不動産経営での年間収支が計算上で赤字になった場合は、給与収入と損益通算をし、確定申告をすることによって納めすぎた「所得税」を還付させる事が出来ます。

また、所得税の納税額をもとに算出する「住民税」も節税する事が可能です。

下記年収500万円のサラリーマンの方が不動産投資をした際のシミュレーションを見てみましょう。 

「不動産投資をしていない場合」

給与所得・・・・・・・①     5,000,000
所得税・・・・・・・・②      528,736
住民税・・・・・・・・③      250,500

「不動産投資をした場合」

不動産所得・・・・・・④     △500,000
合計所得・・・・・・・⑤     4,500,000
所得税・・・・・・・・⑥      333,500
住民税・・・・・・・・⑦      235,000

「節税金額」
所得税(②-⑦)・・・⑧      195,236
住民税(③-⑧)・・・⑨       15,000

合計・・・・・・・・・⑩      210,736

結果としては、給与所得だけの場合、所得税は⑥「333,500円」で、住民税は⑦「235,000円」に対して、不動産投資をし、損益通算により、所得税と住民税を合計して⑩「210,736円」節税することができました。

生命保険の代わりになる


不動産購入する際に金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入しなければなりません。

万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障害者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済され、残されたご家族には、無借金のマンションを残すことができます。毎月安定した家賃収入も得ることができます。

このように残される家族には保険のような役割も果たせるのは、不動産投資の大きな特徴と言えるでしょう。

私的年金の確保ができる


日本の公的年金は、財源不足により受給額減や受給年齢の引き上げなどで不安が高まる一方です。

今のうちから不動産投資を始めることによって、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができ、退職後のセカンドライフも期待できるでしょう。

インフレに強い


インフレ時に現金を所有していても現金の価値が下がっていきますが、相対的に不動産の価値が上がっていきます。つまり、インフレ時には現金を持っているより不動産を購入した方が資産運用の観点からはベターです。また、家賃も上昇傾向になることから、不動産投資はインフレに強いと言えるでしょう。


サラリーマンが不動産投資するデメリットは?


では、不動産投資のデメリットについても見てみましょう。

具体的にデメリットとしては以下3つが挙げられます。

(1)投資金額が大きい
(2)空室により収入減もしくはゼロ
(3)流動性が低い
では、それぞれについて見てみましょう。

投資金額が大きい


不動産のタイプやエリアなどの条件により変わりますが、500万円前後から億超えの幅広く価格設定されています。

FXや株式などに比べ、一括の投資金額は大きいと言えるでしょう。

空室により収入減もしくはゼロ


ずっと入居者がいればいいですが、物件を所有している間に、空室期間が出ることも考えられます。

空室期間中は、収入がないのにもかかわらず、管理費などの諸経費がかかります。従って、空室になりにくい物件を選ぶ必要があると言えるでしょう。

流動性が低い


何らかの理由により、急遽物件を売却する必要が出てくる可能性も出てくるかもしれません。

しかし、不動産の場合は金額が大きいため、すぐに買い手が見つからないなどの理由から、売却しにくい傾向があります。

ちなみに、一般的には不動産の売却期間は3ヶ月から6ヶ月がかかると言われています。


サラリーマンが購入すべき物件


不動産投資と言っても、不動産のタイプ、エリア、様々な条件があります。では、サラリーマンの方が購入すべき物件はどのような物件でしょうか。

大きく以下の点から見てみましょう。

 ① 都市部or地方
 ② 一棟or区分
 ③ 新築or中古
 ④ ファミリータイプVorワンルームタイプ

都市部or地方


どこのエリアの物件を購入すべきかと悩まれている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

毎月安定した家賃収入を得られるため、地方と比べ、人口が多い都市部の方が賃貸に対するニーズは高いと言えるでしょう。つまり、都市部の方が空室になりにくいのです。

また、万が一売却となった場合も、都市部の物件に対する需要性が高いため、短期間での売却ができる可能性が高いと言えるでしょう。

もっとも、都市部の物件は資産価値が高いことから物件価格も高くなっている物件が多く、地方の物件より利回りは低くなることがあります。

一棟or区分


まず、売買価格は圧倒的に一棟の方が高くなります。

また、管理の面でも一棟は修繕計画や定期点検など手間がかかります。一方、区分の場合は、ほとんど管理会社にて管理してもらえるので、手間がかからないのは大きなメリットです。

本業で忙しいサラリーマンにとっては、手間のかからない区分の方が適していると言えるでしょう。

新築or中古


エリアなどにもよりますが、中古より新築の方が高くなります。一般的には、築浅の中古物件は、新築分譲時価格の7割前後で購入することができます。

また、新築物件は物件価格が高くなっている分に見合う家賃を取れるわけではないので、収益性も中古物件より低くなる事が多いようです。

この点を踏まえると、新築よりも中古を購入すべきといえるでしょう。

ファミリータイプorワンルームタイプ


部屋の面積が広いファミリータイプの売買価格はワンルームタイプより高くなる事が多いです。

しかし、賃貸に対するニーズは、ファミリーより学生、サラリーマンなどの単身者が多いので、空室になるリスクは低いと言えるでしょう。

この点を踏まえると、ファミリータイムよりもワンルームタイムを購入すべきといえるでしょう。


サラリーマンが不動産投資をするにあたり注意すべきこと


不動産投資は一回クリックで売買をし、利益が確定されるような手軽な投資ではありません。購入金額も高額になることから、事前に、以下のような点を注意するようにしましょう。

(1)管理会社に管理を丸投げしない
(2)実質利回りをきちんと確認する
(3)いい物件を探すのは大変

では、それぞれについて見てみましょう。

管理会社に全てを任せない


上記、不動産投資は物件の管理を管理会社に委託することができ、管理の手間がかからないというメリットがあると書きましたが、しかし、丸投げはしないようにしましょう。

毎月きちんと家賃を振り込んでくれたかどうか、入居者の募集をかけた際に広告の掛け方、入居者からクレームがあったかどうかなど具体的な管理内容についても把握するようにしましょう。

実質利回りをきちんと確認する


物件の収益性つまり利回りを確認するときは、販売図面に書いてある表面利回りではなく、管理費、税金など除いた実質利回りを確認するようにしましょう。

表面利回りが高くても、ランニングコストも高ければ実質利回りが低くなってしまいますので、きちんとシミュレーションして実質利回りを確認しましょう。

いい物件を探すのは大変


インターネットにて投資用の不動産を検索することも可能ですが、しかし、実際にいい投資不動産はインターネットに掲載される前にもう既に取引が終わってしまったケースも多くあります。従って、自分で検索するのもいいですが、不動産投資会社で信頼できる担当者からいい物件を紹介してもらうことも大切と言えるでしょう。


不動産購入の流れ


では、実際に投資用不動産を購入する場合の流れを見てみましょう。

大きく以下のような流れになります。

(1)予算決め
(2)物件条件を決める
(3)不動産投資会社を選ぶ
(4)現地確認
(5)買付提出
(6)重要事項の説明を受ける
(7)売買契約を締結(手付金を支払う)
(8)(融資を受ける方のみ)不動産投資ローン審査を受ける
(9)決済を行う
(10)賃貸管理会社を選

では、それぞれについて見てみましょう。

予算


どのくらいの予算規模の投資をするのか決めましょう。もし自己資金のみで足りなければ借入れも視野に検討してみてください。

物件条件を決める


不動産投資の物件選びは、自分が住みたい物件を選ぶのではなく、この物件なら借りたいという目線から選ぶ必要があります。物件を選ぶ際の条件にも優先順位を決めましょう。

不動産投資会社を選ぶ


不動産投資会社は、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資不動産を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれます。不動産投資会社を選ぶ基準としては、資本金、会社規模から見て、安定性のある会社を選びましょう。

現地確認


条件に合った物件がありましたら、現地まで足を運び、物件の外観、共有部分、周辺環境などについて確認するようにしましょう。

買付証明書提出


現地確認をし、問題がなければ、売主に物件購入する意思があることを表すために「買付証明書」を提出します。

なお、買付証明書はあくまでも物件を購入したいという意思表示であり、必ずしもこの物件が買えると保証されるわけではありません。基本的に一番目に提出した方が優先的に売主と交渉する権利があります。

重要事項の説明


無事売主と合意ができたら、不動産投資会社の宅地建物取引主任者が口頭より購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

売買契約を締結(手付金を支払う)


重要事項の説明を受け、内容に関し問題なく納得ができたら、正式に売主と売買契約を締結することになります。重要事項の説明と同じ日に行います。

売買契約後に、売買価格の1割前後の手付金を支払います。

(融資を受ける方のみ)不動産投資ローンの審査を受ける


融資を受ける方のみですが、売買契約の締結後に不動産投資ローンの審査を受けます。一般的には2?4週間が審査期間となります。

決済

残りの全ての代金を売主に支払うことにより、物件の引き渡しを受けます。

賃貸管理会社を選ぶ


賃貸管理会社がいなかった場合、ご自身で賃貸管理会社を探す必要があります。


まとめ


今回はサラリーマンが不動産投資を成功させる秘訣について書きましたが、いかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。
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