fdo009
「1%でも利回りは高く、そして価格は少しでも安いものを。」

不動産投資に興味を持ち始めた方であれば、一度は投資物件を検索したことがあるはずです。しかし、もしあなたがネット上の投資物件を利回りだけで選んでいるとしたらとても危険です。

利回りだけを目安に投資物件を選んでしまうと、空室ばかりで家賃が入らない、修繕費用ばかりがかかるなど、大きな失敗を招きかねません。

そこで、この「エクセル東京投資倶楽部」BLOGではあなたが不動産投資で確実に利益をあげられるよう、失敗をしない投資物件の見極め方をまとめました。

あなたがこれから投資物件を探しをするのであれば、ここで紹介した記事は不動産投資で失敗しないための基本的な知識なります。知っておくだけで、損失を回避することができるので、投資物件を探す前に必ず確認してみましょう。


優れた投資物件の見分け方


優れた投資物件を選ぶには、まず優れた投資物件とはなんなのか、自分の投資基準を明確にすることが大切です。基準を明確にせずに投資物件をやみくもに探しても、いつまでたっても投資ははじめられません。

まずは、自分だけの投資物件選びの基準をつくることが大切です。

投資物件選びの基準


基準作りのコツは『条件の広さ』と『条件の深さ』の2つの視点を持つことです。それでは、それぞれについて詳しくみていきましょう。

広さ ~条件数~
広さというのは、投資物件を選ぶ際の条件となる要素の数です。
たとえば価格、立地、駅までの距離、利回り、総戸数、管理費・修繕積立金の額、などなど基準にする項目数をどこまで増やすのかということです。極端にいえば、価格だけを条件にすればそれこそ話は簡単です。価格以外の条件は一切無視してしまえばいいのです。

深さ ~条件の厳しさ~
『深さ』は基準に定めた項目をどこまで厳しく条件を設定するかということです。
たとえば、『駅までの距離』を条件に決めたのであれば、10分以内とするのか、5分以内とするのか、それとも3分以内とするのか、条件を深くすればするほど、当然ですが対象となる物件数は少なくなります。

よくいう『物件』は、投資物件選びの基準を、広く、そして深く取りすぎているからみつからないのです。


不動産投資で絶対にはずせない条件『立地と価格』


投資物件選びの基準のなかで『立地と価格』は絶対に欠かせません。
不動産投資で失敗するもっとも典型的なケースが、『立地の悪い物件を、高く買うこと』です。

なぜなら、立地と価格の条件は購入後もずっとついてまわる、変えることのできない要素だからです。
賃貸需要のすくないエリア、駅までの距離が遠い投資物件だと、後々空室で苦労することになります。

また、投資物件の収益性は利回りで決まります。利回りは、投資額に対するリターンですから、初期投資額が大きければ大きいほど、投資効率も悪くなります。さらに、初期投資額が多ければ、投資額を回収するまでの期間も長期化してしまいます。

なお、価格に関しては景気動向にも左右されますので、不動産市況が過熱して、価格が高くなりすぎたと感じるのであれば、不動産投資を休むことも必要です。

自分が住む基準で投資物件を選ばない


絶対にはずせないものが『立地と価格』であれば、投資物件選びでは捨てる要素を選ぶことも大切です。
捨てる基準を明確にするためには、自分が住む目線で物件を選ばないことです。その部屋に住む人の目線で物件を選び、入居者が必要としない条件を捨ててしまいましょう。

たとえば、単身者が住むワンルームマンションを投資物件として選ぶ場合、『日当たり』『角部屋』『公園が近い』などは二の次です。単身者が部屋に希望する条件は、勤務地と駅から近いこと、手ごろな家賃で住めることです。日当たりが悪くても、日中は部屋いないので、この条件の優先順位は低いのです。

一方で、ファミリー向けの投資物件の場合は、多少駅から離れていても、静かな環境であることや日当たり、またお子さんが通う学校の学区なども条件にあがってきます。

このように、どんな層を入居者としてターゲットするかによって、どの基準を重視するかも変わってきます。

fila01

投資物件情報はココだけ見ればOK


投資物件を探すといっても、価格や利回りや駅までの距離、築年数など、物件の情報は様々です。ただ、すべての情報が同じように重要なわけではありません。

ここでは、数ある情報のなかから特に重要な部分をピックアップしました。

利回り


投資物件がどれだけ効率的に収益をあげてくれるのかを判断する指標が『利回り』です。
この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。

表面利回りとは、年間家賃収入を購入価格で割って計算します。

実質利回りは、年間家賃収入から管理費や修繕積立金、賃貸管理代行手数料などの経費を差し引いた金額を購入価格で割って計算します。実質利回りは収益から費用を差し引いたうえで計算しているので、より正しく物件の収益性を表すことができます。

物件を探すときに重視しなければいけないのは、ランニングコストまで考慮した

「実質利回り」です。

abc02

なぜなら、表面利回りでは、ランニングコストを考慮しないので、物件の正確な収益性を判断することはできません。正確な収益性を判断できなければ、誤った不動産を選んでしまうことになります。

物件図面のなかには、単に「利回り」としか表記していないものもあるので、そのときは表示されている利回りが表面なのか手取りなのか、見極める必要があります。

徒歩分数


駅からの距離が10分以内の投資物件を選びましょう。
こうした投資物件は希少性が高く、競争相手が少ないというメリットがあります。

たとえば、駅から徒歩1分の物件で考えてみましょう。物件図面上では徒歩1分は80メートルと換算されます。つまり、駅から徒歩1分の物件は、半径80メートル以内の円内に物件がある必要があります。これが徒歩2分になると、半径160メートル内に物件があることになります。

徒歩分数が倍にはなりましたが、徒歩1分と徒歩2分の面積の大きさは、実は4倍にもなります。

当然ですが、エリアが広がれば広がるほど、競争物件も増えることになります。これが徒歩1分と徒歩10分で比べると、実に面積は100倍も違います。だからこそ、徒歩分数はできるだけ近い方いいのです。目安は徒歩10分以内です。

管理費・修繕積立金

修繕積立金額が戸当たり1,000円前後など、極端に少ない場合、将来の値上がりは避けられません。国土交通省は、修繕積立金の目安を平米当たり約200円/月だとしています。

20平米のワンルームマンションの場合であれば、4,000円程度、そして70平米のファミリーマンションであれば14,000円程度です。分譲時に投資物件の修繕積立金や管理費が低く抑えられているのは、ランニングコストを抑えることで、投資利回りを高くみせるためです。

修繕積立金が低く抑えられている場合、大規模修繕工事にそなえるために、いずれは大幅な値上げが検討されるはずです。値上がりを見込んでしっかりと資金計画を立てておきましょう。

投資物件の種類を知る


投資物件といっても、その種類はたくさんあります。ここでは、代表的な投資物件の特徴をまとめました。

ワンルームマンション


最も賃貸需要の多い単身者が入居者。空室期間は短く、リフォーム費用も低額で済み、投資効率が高い。

新築と中古
新築ワンルームと中古ワンルームを比較すると、価格、利回り、いずれの面でも中古ワンルームマンションの投資物件としてほうが優れています。

ファミリーマンション


ワンルームに比べて価格は高く、利回りも低い。一方、ファミリー層が住むことになるので、単身用のワンルームに比べて入居期間は長くなる。

ただ、ファミリータイプの物件の場合は、低利回りが続いていることから持ち家志向が強くあり、この層の賃貸需要はワンルームに比べて少ない。

アパート1棟


東京23区内のような賃貸需要のあるエリアでのアパート経営は安定しますが、賃貸需要の少ない郊外・地方都市の駅から離れた場所のアパート経営は将来の空室リスクが非常に高くなります。

土地があるからアパート経営をするという考え方だと、不動産投資で失敗する可能性が大。

家賃保証(サブリース契約)はあてにならない
不動産会社がアパートの家賃を保証するといっても契約期間中、ずっと家賃が変わらないわけではありません。社会情勢にあわせて、保証家賃は見直されます。

そもそも、30年後にその不動産会社が存在している保証もありません。不動産会社が家賃を保証するから不動産に投資するというのではなく、あくまでも賃貸需要の有無をしっかりと確かめてから投資を行いましょう。

まとめ


不動産投資は比較的に変動が安定的で、定期的に安定した収入を得ることができます。
株などのように短期で莫大な資産形成を考えている方には向きませんが、着実な資産形成をしたいという人にはぴったりです。
不動産投資がもたらすメリットは非常に多く、勉強して行動に移せばそれだけ他の人よりも差をつけることができます。
もちろんリスクもありますが、大部分はオーナー自身によって軽減したり回避したりとコントロールが可能です
あなた自身思い描く将来があるのであれば是非行動してみてはいかがでしょうか。




『エクセル東京投資倶楽部』にご入会希望の方はメールでお申し込みいただけます。
LINEの場合ID検索からお願いいたします。
LINE ID:eticlub